一、上海二套房贷款政策

十一楼市调控政策出台后，大部分城市都提高了二手房贷款首付比例，商品房贷款最低首付比例从30%(或30%、50%)提高到40%。北京， 上海， 广州等地首付最低有50%甚至70%。二手房贷款利率仍是大部分城市基准利率的1.1倍。

二、二套房认定标准

1.理论上，名下有一套房子，另一套就是第二套房。这一点在买房交契税的时候非常清楚，但申请贷款时“二套房”的认定标准可能就不是这样了。

2.事实上，由于房地产登记尚未实现全国联网，不同时期、不同地区的房地产调控政策存在一定差异，各地对二套房贷款的认定标准也不尽相同。

但目前大多数城市实行“还贷不买房”的政策。也就是说，只要首套住房的贷款已经结清，再申请贷款买房，就要遵循首套住房贷款的政策：最低首付30%，最高贷款利率可以享受20%的优惠。如果首套房贷还没有结清，将适用第二套房贷政策：首付最低为40%，贷款利率为基准利率的1.1倍。

(注：第一套房或第二套房的认定以家庭为基础。)

至于个别城市(上海)和深圳()实施的政策，这里不做详细解释。详见《认房认贷、认房不认贷、认贷不认房的区别》。

三、上海二套房首付比例

(1)居民家庭购买第一套住房(即居民家庭名下在在本市无住房，无商品房贷款或公积金住房贷款记录)的，首付比例不低于35%。

(二)符合下列情形之一的，该户申请商业性个人住房贷款并购买普通自住住房，且首付款比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付比例不得低于70%:

1.在本市没有住房，但有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录；

2.在本市已经拥有一套住房。

四、二套房的注意事项

购买第二套房如何享受首套房贷政策

(一)二套房“变”首套的2个诀窍

1.还清第一笔房屋贷款

适用于执行还贷不买房政策的地区，储蓄丰厚的投资者可以选择这种方式。

2.卖掉了第一套房

适用于执行还房不还贷政策的地区，适用于一般经济改善家庭。

注：以上两种方式不适用于执行住房贷款认定政策的地区。

(二)“二套房变首套房”好处

最直接的好处就是首付更低，最低30%；贷款利率最高可享受20%的折扣。

假设贷款100万元，期限30年，如果采用首套住房贷款(贴息20%和50%)的利率，对应的利息为753，115和56元。如果使用的是二手房贷款(基准利率的1.1倍)，对应的利息是1019264和23元，相差266148和67元。

综上所述，在上海，买第二套房，首付比例和第一套房是不一样的。按照现行规定，上海二套房首付比例为70%，是一套房首付比例的两倍。