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2022年房地产行业整体延续去年以来的下行压力，市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，市场的供求和成交都没有明显转暖的迹象。北京楼市同样表现低迷，疫情的反复打断了楼市回暖的趋势，楼市复苏步伐放缓，市场活跃度回落。部分优质红盘入市带来了局部的“火热”行情，但整体市场仍是冷热不均，市场表现分化，区位好的新房销售去化良好，位置较远的刚需项目销售缓慢，高性价比楼盘仍然受到市场欢迎，豪宅市场表现活跃。在此背景下，TOP30项目总成交额下跌，金额榜TOP30门槛下挫，百亿神盘保持为3个。位于东城区的北京城建·天坛府以120.21亿元的好成绩荣膺北京新房市场2022年销冠。

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榜单解读

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2022年1-12月北京TOP30项目共实现成交额1437.2亿元，与2021年TOP30项目相比，同比下跌10.5%，TOP30项目销售业绩出现下滑。成交面积方面，同样明显下跌，2022年TOP30项目成交面积共193.23万㎡，同比2021年下跌31.2%。

2022年，TOP30项目成交额各梯队门槛总体比去年同期有所下降。TOP3项目成交额门槛达到112.25亿元，门槛增幅最大，同比增幅5%。2022是北京改善豪宅的大年，多个高端改善项目相继入市，如北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆、中建玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府等。由于地段稀缺、户型纯粹、价格倒挂，不少楼盘开盘即售罄，表现抢眼；TOP10和TOP20项目成交额门槛分别为45.37亿元和33.58亿元，同比下跌14.1%、26.7%；TOP30门槛由去年的34.12亿元降至23.79亿元，跌幅为30.3%。

2022年北京楼市百亿神盘诞生3个，分别是北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆斩获。8个项目成交额突破50亿元，23个项目成交额过30亿元。4个楼盘销售面积超十万平，学府壹号院以13.03万㎡的成交面积领先，中建壹品·学府公馆以11.13万㎡的成交面积位列第二、中海京叁号院以10.83万㎡的成交面积位列第三，橡树湾以6.51万㎡的成交面积锁定榜单前十。

分城区来看，2022年城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于东城区的北京城建·天坛府府以120.21亿元居首，成交724套，成交均价约114401元/平方米。近郊区成交金额排行榜中，大兴区的中海京叁号院以71.88亿元位列第一，成交551套，成交均价66351元/平方米。远郊区成交金额排行榜中密云区的阳光城·溪山悦项目以9.64亿元位列第一，成交307套，成交均价20763元/平方米。分环线来看，五环内商品住宅项目成交金额排行榜中东城区的北京城建·天坛府府以120.21亿元居首，五至六环海淀区的学府壹号院以116.81亿元领先，六环外通州区的金地北京壹街区以23.79亿元位列第一。

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典型项目

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◆◆北京城建·天坛府◆◆

2022年北京项目的销冠由北京城建·天坛府斩获，以120.21亿元的成交额位列榜首。共成交724套，成交均价约11万/平方米。该项目位于东城区二环至三环间，临靠二环路，临近地铁14号线景泰站、地铁5号线蒲黄榆站、地铁8号线永定门外站，衔接东单、西单、金融街、国贸等城市核心商圈，地理位置得天独厚。北京城建·天坛府为7-10层低密建筑，九进院落，宅巷街道。主力户型为60平-135平1居-3居。项目开盘价格在12万元/平方米左右，同板块的二手房挂牌价在6.4-9.8万/㎡左右，但是房龄大多在20年以上，比较下来，天坛府的性价比优势突出。“优质地段+品质住宅”是北京城建·天坛府一路畅销的原因。

◆◆学府壹号院◆◆

学府壹号院2022年网签611套，实现成交额116.8亿元，位列2022年北京项目成交金额榜单第二。学府壹号院位于海淀上地板块，距离16号线农大南路站直线约1.8公里。地块5公里范围内坐落着清华、北大,圆明园、颐和园在内的优质教育资源与生态园林。除了项目本身的地段优势，价格也是吸引人的另一个点。去年5月份，融创以11.2万元/平的高标准方案拿地。政府产权占比20％，折后均价8.96万/平，不远处上地实验小学学区房上地东里二手房，目前已经均价12万，和上地二手房价格形成倒挂。项目采用高标准建设，装配式全装修交付，5-6层低密洋房，建面约184--275平米四至五居主力户型。

◆◆中建壹品·学府公馆◆◆

中建壹品·学府公馆以112.25亿元的销售额挤进年度金额榜单TOP3，共成交669套，成交均价约10万/平方米。该项目位于海淀北四环东升镇，东望奥林匹克森林公园，西邻清华大学，周边景观休闲资源丰富，商业、教育、医疗等配套完善，高端商圈配套齐全，并且项目自身配建了14800平方米商业及酒店。项目总建筑面积约20.7万平方米，规划住宅962套，其中共有商品房714套，配建租赁住房248套。规划结构打造多重景观，配套2500平方米公共服务设施。共计13栋6-17层小高层产品，主力户型面积约为123-219m2三居、四居、五居。作为新型共有产权项目，该项目销售指导价为11.2万/㎡，因政府持有10%的产权，实际售价约10.08万/平，与周边二手房价格形成倒挂，性价比较高。项目于5月份线上开盘，开盘当天即售罄。

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总结展望

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2022年，三道红线政策调控作用传导延续，叠加疫情反复，房企去化承压，市场下行趋势走强，房地产行业进入深度调整期。北京楼市成交表现不及去年同期，市场规模回落至疫情前水平。1季度开局较为平淡，新房成交量处于低位。随着疫情好转，金融信贷环境持续宽松，2季度虽有疫情反复，但整体延续了回暖趋势，新房供求规模回升。下半年楼市有企稳回升之势。“金九银十”期间供应市场迎来一波小爆发，多个新项目开盘抢跑入市，带动市场热度。值得一提的是，豪宅市场走出行情，成交亮眼。

从产品端来看，新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额缩水，更多改善性需求由三房向四房过渡，顶级豪宅市场成交坚挺。整体市场表现分化，冷热不均，改善及豪宅市场成交表现活跃，多个新型共有产权房开盘当日售罄，如永定府、天恒学院里、中建壹品·学府公馆等。高端豪宅项目热销，学府壹号院、合生·金茂东叁金茂府、端礼著等项目均取得了优异的销售成绩。但远郊区域项目成交依旧惨淡，去年集中成交的项目扎推入市，产品同质化，成交遇冷。

2022年下半年以来，政策持续宽松，房企融资端利好政策不断，信贷、债券、股权三箭齐发。随着房企融资利好的出台及落地，未来房企融资环境有望得到实质性改善，市场信心有望回升。对于房企来说，企业运营改善的核心还是在于销售端。受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

数据口径：

统计时间：12月榜单: 2022年12月1日-12月31日

1-12月榜单: 2022年1月1日-12月31日

数据来源：所涉及的销售金额、销售面积均为网签备案数据

项目属性：普通住宅+别墅

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