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离婚案件中涉及的房产分割是共同财产分割的主要组成部分。对于大多数家庭来说，房产是最重要的财产。在当今社会时期，租住和使用公有住房随着房改逐步退出住房市场，私有住房成为家庭住房的主要形式。按揭购买私人住房已成为获得房地产的主要方式。在离婚审判和代理过程中，抵押房产分割仍存在诸多困难。理论界和物理界没有达成共识，对于各种分配方式也有很多争议。本文试图对离婚案件中私有财产尤其是抵押财产的分割问题进行探讨，请业内同仁指正。
按揭购房一般涉及签订房屋买卖合同、支付首付款、取得房屋所有权证、偿还按揭贷款。双方在上述阶段均有可能提起离婚诉讼，出资形式的不同(双方出资、单方出资、混合出资、第三方参与出资等。)会导致不同的法律后果。因此，本文根据出资方式的不同和离婚诉讼提起时间的不同做出相应的分析。

1.如果夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证后离婚
，这种方式最容易办理。根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。只要夫妻之间没有事先约定产权归其中一方，无论购房合同或房屋所有权证中，房屋的买受人或共有人是哪一方，无论购房合同或房屋所有权证中是否载明共有人，无论夫妻两人的房屋投资份额是多少，房产都属于夫妻双方。财产作为共同财产由夫妻双方共有。
分配属性值。按照目前郑州乃至全省房地产价格的走势，在可预见的时期内，房价还会持续上涨。离婚房屋的价值一般高于购房时的合同价值，有的甚至达到合同价值的数倍。如果按照合同价值分割房屋，势必会损害未实际拿到房屋的乙方的利益。因此，笔者认为，房屋应当按照实际价值进行分割，这样才能更好地保护当事人的权益。
住房分配。当事人对涉案房产价值能达成一致意见，且哪一方实际取得该房产的，一方应当按照双方认可的价值取得房屋产权，并支付另一方房屋价值的一半。双方不能达成一致意见的，或者虽能达成一致意见，但双方均不愿意收购房屋，或者双方均要求收购房屋的，应当根据2003年12月27日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第二十条第二款予以准许。(1)双方主张房屋所有权并同意竞买的；(二)一方主张房屋所有权的，估价机构应当按照市场价格对房屋进行估价，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；(3)双方均未主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，所得价款分割执行。

二。婚后夫妻双方共同出资，通过按揭贷款取得房屋产权证
在房价飞涨的今天，有能力一次性付清房款的夫妻毕竟还是少数，大部分都是通过商业按揭贷款买房。大部分商业按揭贷款都要经过交首付、银行支付开发商剩余房款、办理房屋产权证、业主还清全部贷款后从银行取得产权证等步骤。如果当事人在偿还全部银行贷款后提起离婚诉讼，这种法律关系比较简单，可以直接采用第一种方法进行财产分割。
实践中，大部分情况发生在首付和按揭贷款付完，但贷款还没有全部还清。因为业主也要向银行还贷，在还贷之前，虽然已经办理了房屋所有权证，但业主实际上并没有房产证，是抵押在银行手里的。也就是说，房产还是有抵押权的。分割抵押房产时，有四个组成部分:首付、已还贷款、未还贷款和房屋的实际升值。其实房子的合同价值就是已付房款和剩余贷款本息之和。
对于抵押房产的分割，因为还存在继续偿还银行贷款的问题，所以不能简单的分割房屋合同价值。房屋的实际价值(合同价值与房屋升值部分之和)减去未偿还的银行贷款，为双方的分配对象。当一方取得房产后，继续向银行偿还贷款本息，同时向另一方支付房屋价值的一半。
房屋实际价值低于首付款、已还贷款和应继续还贷款之和的(实践中很少)，一方取得房屋，继续向银行偿还贷款本息，另一方支付其房屋价值差额的一半。

三。如果一方在婚前付清房款，在取得房产证后离婚
，这种情况下的法律关系是最简单的。由于双方在结婚登记前已取得房产证，且一方单独出资，该房产应属于个人财产，离婚时作为婚前个人财产直接归一方所有。房产并不随着夫妻关系的建立和延续而自动转化为夫妻共同财产。除非夫妻有明确的书面约定，否则另一方不得提出分割。

四。如果一方婚前按揭买房并取得房产证，婚后在还贷期间离婚，
婚前取得房产证即取得房屋所有权。离婚时，财产直接归一方，但这不影响夫妻关系存续期间财产增长作为共同财产的分割。房屋所有权和房屋价值并不等同。由于婚后还贷和房屋升值因素的干预，就房屋价值而言，离婚时的房产价格(房屋实际价值减去未偿还贷款的差额)绝对大于结婚时的价格(房屋实际价值减去结婚时未偿还贷款的差额)。本案中，两者价格的差额是否构成南通夫妻共同财产，应根据不同情况选择。
如果能够证明全部还贷资金都是由购房人婚前个人财产支付的，那么该房产属于一方个人财产，直接归本人所有，除非双方书面约定该房产为双方共同财产。
如果不能证明全部还贷资金是由购房人婚前个人财产支付的，应认定为夫妻双方共同偿还的按揭贷款。无论是双方还贷的资金来源，还是双方还贷的份额，都不影响夫妻双方共同还贷的性质。在这种情况下，房产属于签订购房合同的一方，但房屋两个价格的差价作为夫妻共同财产进行分配。

动词 （verb的缩写）一方婚前买房，婚后共同还贷并取得房产证
在这种情况下，笔者认为房屋所有权应归婚前买房的一方，但婚前财产和婚后共同财产应区别对待。婚前一方支付的房价应属于个人财产，分割房屋价值时应先扣除。结婚后，贷款和房子升值部分将是夫妻双方的共同财产。夫妻分割的共同财产应该是房屋实际价值减去婚前已付部分和未还贷款的差额。

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