文|田丽

编辑|王书博

导读：征地拆迁产生的社会问题一直是困扰民生的热点话题，面对政府征地拆迁的强权，有些人选择以唯诺的方式去容忍，有些人选择以偏激的方式去抗争，但结果劳而无功。今天，笔者浅谈一下公房拆迁涉及的法律问题。

一、关于公房

1988以前计划经济时代，由于历史原因，中国土地上房屋除了少数私有房产外，大多数都属于公有房产。政府为了解决城市居民住房问题，会把一部分公房分配给单位（国有）职工，还有一部分由于城市改造，会分给城市改造地区的居民。直管房屋和自管房屋都属于公房，但二者管理主体不同。直管公房是由地方人民政府所有并指定有关单位进行管理；自管公房是由国家机关、社会团体、国有企业事业单位出资建造，由单位自行进行管理。二者的共性在于居住者是房屋承租人且租金低、长期承租，但对房屋仅享有占有、使用权，房屋所有权人仍是政府或单位。

1994年国家出台国家房屋改革政策（房改），城镇居民可以成本价格或者标准价格自行出资购买直管房或者自管房，房屋性质由公产变为私产，房屋的所有权发生相应变化，其中，依据成本价格购买的房屋，产权归个人所有；依据标准价格购买的房屋，产权归个人和政府/单位共有。

二、公房涉及拆迁补偿

公房涉及拆迁，需要看公房是否参加房改政策、谁是房屋所有权人。

（一）如果公房已参加房改政策

（1）房屋所有权人是原房屋承租人，按照个人私有房屋进行征收。

如果房屋是国有土地上的房屋，征收拆迁补偿则适用于《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，征收补偿范围包括被征收房屋及附属设施补偿、占用范围内土地使用权补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿、搬迁费、临时安置补偿、停产停业损失补偿。

（2）房屋所有权人是原房屋承租人和政府/单位，一般是原房屋承租人先买断产权，再按照个人私有房屋进行征收，补偿范围同上。

（3）补偿方式：被征收人可以选择货币补偿或者产权调换，但要遵循不能降低原有居住生活水平的补偿原则。货币补偿，以市场评估价为标准；产权调换是房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算、结清差价。

（二）如果公房未参加房改政策

这种情况下，房屋的所有权人是单位或政府，居住人仅是房屋承租人，此类房屋涉及征地拆迁，被征收人不是房屋承租人，而是房屋所有人。征收人一般会对被征收人实施产权调换，原房屋承租人与被征收人重新签订房屋租赁合同，继续承租产权调换的房屋。如果不进行产权调换，被征收人可以（房屋所有权人）与房屋承租人协商收购公房承租使用权，以货币的方式对房屋承租人进行补偿。

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